פסק-דין בתיק ת"א 708-08

1.         תביעה לפיצויים בעקבות הפקעת מקרקעין על פי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי הציבור), 1943. המחלוקת בין הצדדים עניינה שיעור הפיצויים להם זכאי התובע ואופן חישובם. במוקד המחלוקת ניצבות שתי שאלות; הערכת שווי מקרקעין המיועדים לחקלאות בשים לב לתכנית המתאר המנדטורית שאיפשרה במקרקעין כאלו בנייה מוגבלת; הערכת שווי חלקות מקרקעין שבהן בוצעו על פי הנטען עבודות חציבה, אף אם עבודות אלו בוצעו ללא היתר על פי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965.

רקע

2.         המנוח אבראהים אחמד עבד עומר ז"ל (להלן: "המנוח"), אביו של התובע, היה בעל זכויות ב-5 חלקות מקרקעין המצויות כיום בצפון שכונת גבעת רם שבכרמיאל. המנוח היה בעל מלוא זכויות הבעלות בחלקות 14, 17 ו- 20 בגוש 19045, ובעל מחצית מזכויות הבעלות בחלקות 19 ו- 54 שם (להלן "המקרקעין"). התובע ירש מאביו את הזכויות כאמור בפסק דין של בית הדין השרעי בעכו מיום 21/2/2007.

            ייעוד המקרקעין על פי תוכנית המתאר המנדטורית החלה בגליל הינו ייעוד חקלאי Agricultural Zone. עם זאת לטענת התובע שלוש מהחלקות, חלקות 17, 19 ו-20, שימשו כמחצבות, ואילו חלקה 54 שימשה כמטע זיתים.

3.         ביום 19/3/1976 פורסמה בילקוט הפרסומים מס' 2206 הודעה על כוונה לרכוש את המקרקעין האמורים לצורכי ציבור, בהתאם לסעיפים 5 ו- 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי הציבור), 1943 (להלן: "פקודת הרכישה"). מועד תפיסת החזקה במקרקעין לא הוברר ולמעשה אינו ידוע במדויק (להלן "ההפקעה").

4.         בעקבות ההפקעה פנה התובע לנתבעת לקבלת פיצוי. ביום 5/12/07 נחתם בין הצדדים חוזה לתשלום פיצויים, על פיו שולם לתובע ביום 17/1/2008 סך של 222,245 ש"ח כסכום הפיצויים שאינו שנוי במחלוקת. בהתאם להודעת הנתבעת כאמור בפרוטוקול הדיון מיום 12/10/10, שולם לתובע סכום פיצויים נוסף בסך של 123,928 ש"ח, המהווה, יחד עם הסך הקודם ששולם לתובע, את סכום הפיצויים שאינם שנויים במחלוקת על פי הערכת שמאי הנתבעת. הצדדים נותרו חלוקים בנוגע ליתרת הפיצויים להם זכאי התובע בגין ההפקעה האמורה, אם בכלל, ועל כן הוגשה תובענה זו.

המחלוקות

5.         ביום 14/6/11 הגישו הצדדים רשימת פלוגתאות ומוסכמות. בהתאם לרשימה זו הצדדים מסכימים כי חלקה 54 שימשה עד להפקעתה כמטע זיתים. עם זאת הצדדים חלוקים ביניהם ביחס לאופן שומת הפיצויים ביחס לכל אחת מהחלקות. טענתו העיקרית של התובע בעניינן של חלקות 17, 19 ו-20 הינה, כי סכום הפיצוי ששולם לו הינו נמוך ואינו משקף את ערכן האמיתי, שכן חלקות אלו שימשו כמחצבות.  לגבי חלקות 14 ו-54 טוען התובע כי הנתבעת התעלמה מזכויות הבנייה המוקנות לחלקות בהתאם לתוכנית המנדטורית שחלה עליהן. כן חלוקים הצדדים בעניין זכותו של התובע להחזר הוצאות נלוות, לרבות שכר יועצים, שמאי, עורך דין וגיאולוג.

אפתח בדיון כללי בנושא פיצויי הפקעה. לאחר מכן אדון בכל אחת מטענות הצדדים כסדרן, ביחס לכל אחת מהחלקות הנדונות בנפרד, כאשר תחילה אדון בחלקות ששימשו לחקלאות, חלקות 14 ו- 54, ואמשיך ואדון בחלקות 17, 19 ו- 20, אשר נטען כי שימשו כמחצבות.

פיצויי הפקעה

6.         נקודת המוצא בדיון בתביעה לפיצויי הפקעה הינה כי מי שנפגע עקב הפעולה התכנונית, זכאי לפיצוי שיעמידו במצב בו היה אלמלא ההפקעה. הפיצוי לא נועד להיטיב את מצבו מחד ולא לגרום לו נזק או הפסד מאידך (ע"א 499/87 בטאט נ' "קרתא" חברה לפיתוח מרכז ירושלים, פ"ד מ"ד(1) 105 (1989); ע"א 589/87 משרד השיכון נ' בירנבוים, פ"ד מט(1) 625 (1995); ע"א 2991/06 מנשה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון (ניתן ביום 19/11/2007); ע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר (ניתן ביום 4/7/2012); ע"א 8622/07 רוטמן נ' מע"צ - החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ (ניתן ביום 14/5/2012)).

7.         הפיצוי בגין הפקעת מקרקעין מחושב אפוא, בדרך כלל, בהתאם לשווי המקרקעין שהופקעו, נכון למועד ההפקעה. פיצוי זה ייקבע על פי שווי שוק של המקרקעין דהיינו בהתאם למחיר הצפוי בעסקה שבין מוכר מרצון לקונה מרצון (סעיף 12(ב) לפקודת הרכישה) (ראו ע"א 8937/08 מדינת ישראל - מינהל מקרקעי ישראל נ' חביב אללה (ניתן ביום 1/12/11); ע"א 3015/06 מדינת ישראל נ' פינקלשטיין (ניתן ביום 9/12/08); ע"א 133/83  מרכז מסחרי בני פ.י. בע"מ נ' מינהל מקרקעין ישראל, מחוז הצפון, פ"ד מ(4) 154 (1986)).

8.         בתי המשפט הכירו בכך שפיצוי שכזה אינו פיצוי מלא. כך למשל בע"א 8622/07 הנ"ל אומר השופט פוגלמן:

על אף שהפסיקה דיברה בזכות ל"פיצוי נאות" בגין ההפקעה (כדברי הנשיאים אגרנט וזוסמן שצוטטו לעיל), בפועל פיצויי הפקעה המשולמים מכוח כלל חיקוקי ההפקעה אינם מיטיבים את מלוא הנזקים שגרמה ההפקעה לבעל הקרקע המופקעת. שלוש סיבות עיקריות לכך: ראשית, אין בעל הקרקע זכאי לפיצוי בגין עוגמת הנפש שנגרמה לו מעצם היסוד הכופה שבהפקעת מקרקעיו (ראו יפעת הולצמן-גזית "בין המשפט, האישיות והמבנה המוסדי: פיתוחם של דיני הפקעת מקרקעין בפסיקתם של בתי-המשפט המחוזיים" עיוני משפט כט 311 (2006), 314 (להלן: הולצמן-גזית-פיתוחם של דיני הפקעה); סעיף 9(א) לפקודת הדרכים). שנית, הפיצוי בגין ההפקעה מחושב לפי שווי שוק של הקרקע ואינו מביא בחשבון את ערכה האישי-סובייקטיבי לבעליה, למשל כשמופקע בית מגוריו או קרקע שמעובדת בידיו או בידי משפחתו ויש לו ערך רגשי כלפיה (ראו דגן-פרשת דרכים, בעמ' 126; הולצמן-גזית-פיתוחם של דיני הפקעה, בעמ' 314) (בכפוף לסמכות לשלם פיצויי סבל שעליה עמדנו). בספרות אף הובעה הדעה שראוי להביא בחשבון את ערכו האישי של הנכס המופקע באופנים שונים (ראו דגן-פרשת דרכים, בעמ' 145-141). עוד נטען בספרות כי קושי להעריך את הנזק האישי אינו מצדיק שלא לשלם פיצוי בגינו, בדומה לפיצוי שדיני הנזיקין מעניקים בגין כאב וסבל (שם, בעמ' 131; ראו גם:Gideon Parchomovsky & Peter Siegelman, Selling Mayberry: Communities and Individuals in Law and Economics, 92 Cal. L. Rev. 75, 139-142 (2004); Posner, בעמ' 72-72). שלישית ועיקר, נגרמת לבעל הקרקע פגיעה נוספת ומשמעותית כל אימת שהרשות עושה שימוש בהוראות ההפחתה ונמנעת מלשלם פיצוי מלא בגין הקרקע המופקעת.

עוד הכירו בתי המשפט כי הנזק שנגרם לבעל המקרקעין שהופקעו אינו מצומצם רק לשווי המקרקעין שהופקעו. כך למשל אומרת השופטת ע' ארבל בע"א 5964/03 עזבון ארידור נ' עיריית פתח תקוה, פ"ד ס(4) 437 (2006):

הפקעת נכס מקרקעין עלולה, במקרים רבים, לפגוע חמורות במצבו הכלכלי של הנפקע, מעבר לשוויה של הקרקע. נכס מקרקעין עשוי להיות נכס רב משמעות מבין נכסיו של הנפקע. עקב שלילת קניינו נגרם לנפקע נזק ישיר כמו גם פגיעה בזיקה ובקשר שלו לקרקע. מצבו הכלכלי של הנפקע עלול להיפגע קשות. לנזק הישיר עשויים להתווסף מעגלים נוספים של נזקים עקיפים. נטילת ביתו, שדהו או מקור פרנסתו של אדם עלולה ליצור תגובת שרשרת של נזקים, אשר עלולים להפוך אדם בעל בסיס כלכלי יציב לעני חסר כל. מתן הפיצוי נועד אפוא למנוע את הרחבת מעגלי הנזק הנגרמים כתוצאה מההפקעה.

9.         בצד הפיצוי לו זכאי בעל קרקע שהופקעה לפי סעיף 12(ב) לפקודת הרכישה, קבעה הפקודה כנוסחה במועד הרלבנטי, בסעיף 13(1), כי אם לא יקבל בעל הקרקע את הפיצוי בגין ההפקעה לאלתר, הוא יהיה זכאי גם לפיצוי בגין אובדן הקרקע עצמה ("פיצויי קרן" נומינליים) וגם לפיצוי בגין אובדן דמי חכירה מיום התפיסה ועד ליום תשלום הפיצויים ("פיצויי פירות" נומינליים) (ע"א 3015/06 לעיל; ע"א 2405/91 מדינת ישראל נ' הורוביץ, פ"ד נא(5) 23, 37-40 (1997)).

            בפרשת הורוביץ הנ"ל נדונה סוגיית פיצויי ההפקעה ונקבע כי בעל קרקע שהופקעה רשאי לבחור באחד מתוך שלושה מסלולי הפיצוי; פיצויי קרן נומינליים לפי סעיף 12 לפקודת הרכישה בצירוף פיצוי פירות נומינליים לפי סעיף 13(1) לפקודה; פיצויי קרן נומינליים לפי סעיף 12 לפקודה בצירוף פיצויי פירות בדמות ריבית בשיעור 6% לשנה (דרך שהיא פרי פיתוח הלכתי); פיצויי קרן לפי סעיף 12 לפקודה בצירוף ריבית והצמדה בשיעורים הקבועים בחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964 (להלן: "החוק המתקן"). עוד נקבע כי מסלולים אלה הם חלופיים, והאחד מוציא את השני (ראו גם ע"א 7210/00 דנה נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נז(6) 468, 478 (2003); ע"א 8937/08 הנ"ל). בע"א 3079/08 הנ"ל הובהר כי פיצויי הפירות בשל אבדן דמי החכירה, המסלול השני לעיל, יחושבו כאחוז מסוים משווי הקרקע המשתנה משנה לשנה מיום ההפקעה ועד למועד תשלום הפיצויים.

10.        סעיף 13 לפקודת הרכישה בוטל בתיקון מס' 3 משנת 2010, עם תיקון סעיף 8 לחוק המתקן והענקת זכות לקבלת הפרשי הצמדה וריבית מלאים לפי חוק פסיקת ריבית, התשכ"א-1961 על פיצויי ההפקעה. אך בכל המועדים הרלבנטיים לתביעה חל הסעיף האמור.